「不動産売却をしたいけれど、残債があってどうしたら良いかわからない。」
このような悩みを抱えている方はいませんか。
ローンの残債が売却価格を上回っている場合は注意が必要です。
今回は、不動産売却とローンの残債の関係について、半田市の不動産会社が紹介します。
□ローンがあるときの対応について
ローン残債がある不動産を売却する場合、ローンを完済する必要があります。
それをしないと、そもそも売却できないため注意しましょう。
まずは、不動産売却を決めたら何をするか紹介します。
最初にローンの残債額を確認しましょう。
この額は年末残高証明書で確認できます。
手元にない場合は直接銀行に行く、もしくは借入先の金融機関のウェブサイトを見ることで確認できます。
まずは現状を知ることから始めましょう。
次に不動産の売却金額を調べます。
不動産がおおよそいくらで売れるかは、査定をすることでわかります。
この価格とローンの残債額とを比較しましょう。
□ローン残債が上回っていた場合について
ローン残債が売却金額を上回ることをオーバーローンと呼びますが、オーバーローンが起きていた場合、どう対応したら良いでしょうか。
3つの方法が考えられます。
1つ目は、手持ち資金で補填することです。
自分の預貯金内から出して払うのが最も望ましい方法です。
それでも足りない場合は、親族から借入したり、金融機関を利用したりして対処しましょう。
2つ目は、住み替えローンの利用です。
住み替えローンとは、買い替えで購入する物件の住宅ローンに今あるローンの残債を組み入れることです。
手持ち資金を使わずに行えるため一見良さそうですが、借入額が大きくなるため、審査が厳しくなります。
今後も払い続けられるのか慎重に判断しましょう。
3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、金融機関から特別な合意を得て売却する方法です。
競売のように金額が下がったり、近隣に知られたりすることなく売却できます。
なるべくなら避けたい手段ですが、どうしようもない場合は選択肢に入れても良いでしょう。
ローンを滞納していた場合、半年ほどで競売が始まります。
そして競売が始まると任意売却の実行は難しくなります。
そのため、任意売却の手続きはなるべく早く進めることをお勧めします。
□まとめ
今回は、ローン残債がある状態での不動産売却について紹介しました。
売却金額で完済できる場合は何も心配いりません。
しかし、オーバーローンの時は、今回紹介したいずれかの方法を取る必要があります。
将来のことも頭に入れて、どのように完済するか決めましょう。
「不動産売却したいけれど、売買契約書がなくてどうしたら良いかわからない。」
このような悩みを持っている方はいませんか。
売買契約書がないと、税金を多く取られ、不利益を被ります。
そこで今回は、不動産売却で売買契約書がない時の対処法について、半田市の不動産会社が紹介します。
□売買契約書とは
そもそも、売買契約書とはどういったものでしょうか。
まずは、契約書の理解を深めておきましょう。
不動産売買契約書とは、売主と買主の間で合意した、不動産の売買契約の内容を書面にしたものを指します。
これがあるおかげで、不動産購入後に双方の意見の食い違いから起こるトラブルを防止できます。
基本的には、契約書の内容は当事者間のもとで決められたものとして取り扱われ、両者の合意なしに変更はできません。
以上が売買契約書の説明です。
重要な書類であることがわかるでしょう。
□無くしたときの対処法について
売買契約書を無くしたときの対処法を4つ紹介します。
1つ目は、売主・仲介業者に署名捺印をしてもらって再発行することです。
売買契約の相手方・仲介した不動産会社の署名と捺印をもらえた場合、再発行できます。
販売会社から購入した方はその会社に依頼すると発行してもらえるでしょう。
ただし、販売会社が既に倒産していた場合、再発行は難しいです。
2つ目は、仲介した不動産会社や売主に連絡を入れてコピーをもらうことです。
これは最も簡単な方法でしょう。
仲介してもらった不動産会社の多くは書類を保管しているため、ないことがわかったらまずは連絡することをお勧めします。
もし保管してなかった場合は、売主にも連絡を取ると良いでしょう。
3つ目は、購入代金が分かるものを確認することです。
購入時のパンフレットや領収書などで購入金額がわかれば、売買契約書の代わりとして認められる場合があります。
他にも、通帳の振り込み履歴や住宅ローン借入の書類などがあります。
多ければ多いほど納得してもらえるため、できるだけ集めましょう。
4つ目は、抵当権設定登記の債権額の項目を確認することです。
抵当権設定登記も代替にできる可能性があります。
これは、法務局で閲覧する・インターネットで調べることで知れます。
登記資料には金額が書かれていないこともあるため、これだけを頼りにするのはやめましょう。
□まとめ
今回は、売買契約書がないときの不動産売買について紹介しました。
売買契約書がない場合は、ここで紹介した4つの方法のいずれかを行いましょう。
わからないことや不明点があれば、ぜひ当社にご相談ください。
不動産売却を考えている方で、電気を止めるタイミングに困っている方はいませんか。
売ると決めたタイミングで止めるわけではありません。
電気を止めるのには適切な時期があります。
今回は、電気を停止するタイミングについて、半田市の不動産会社が紹介します。
□電気を停止するタイミングについて
結論から申し上げると、電気は引き渡し日に停止しましょう。
このタイミングより前に行った場合、売却するスピードが落ちる可能性があります。
引き渡し日より前に停止しない方が良い理由を3つ確認しましょう。
1つ目は、内見中に空調が使えなくなるからです。
夏の暑い時・冬の寒い時に内見をしてもらう場合、空調を使いますよね。
その前に電気を停止していたら、空調が使えず、長時間見学がしにくくなります。
それによって候補から外されることも大いに考えられるため注意しましょう。
2つ目は、部屋が暗くなり、印象を悪くするからです。
電気が使えないと、内見に来てもらったときに部屋を明るくできません。
夏の昼間であれば電気がなくても大丈夫ですが、夜に近い時間や雨の日などは電気が必要になります。
内見まで来てもらった購入希望者を離さないようにしましょう。
3つ目は、換気をしないと建物が劣化するからです。
古い住宅を除いて採用されている「24時間換気システム」を使って、通常は家の空気を循環させています。
電気を停止させ、この換気システムも停止させた場合、室内に結露ができたり、嫌な臭いがこもったりする可能性があります。
気密性の高い住宅の場合、特に注意しましょう。
□電気を停止する流れについて
電気を引き渡し日に停止させる理由がわかったところで、次は停止させる流れについて紹介します。
以下の流れで進めます。
・電力会社へ利用停止の申し込み
・必要書類の準備
・使用停止日（立ち合いは不要）
・電気料金の最終清算
必要書類には、「お客様番号が書かれた書類」「使用停止日が記載された書類」「引越し先の住所や電話番号が書かれた書類」「最終請求額の支払い方法が記載された書類」などがあります。
これは必ず用意するものではありませんが、用意しておくと安心です。
また、最終清算は前回検針日から停止当日までを日割りで計算します。
現金清算をしたい場合は事前に申し込んでおきましょう。
□まとめ
今回は、不動産売却での電気利用の停止タイミングについて紹介しました。
内見に来てもらった時に悪い印象を与えないために、電気は引き渡し日に停止するのがベストです。
ここで紹介した流れに沿って、電気の利用を停止しましょう。
「不動産売却を代理人にしてもらいたいけれど、何に注意して行えば良いのだろうか。」
このような疑問を持っている方はいませんか。
契約に立ち会えない方の中には、代理人に行ってもらう方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、代理人に不動産売却をしてもらうときの注意点について、半田市の不動産会社が紹介します。
□代理してもらうには？
物件が遠方にあったり、契約のための時間が取れなかったりする方もいらっしゃるでしょう。
この場合、代理人を立てて取引を行いますが、これは珍しいことではありません。
そんな時は代理人を立てて不動産を売却します。
代理すると決めたら、まず、代理権委任状を準備しましょう。
委任状には決まったフォーマットがありませんが、主に「何の委任か」「誰の物件か」「売却条件はどうするか」「禁止することは何か」などを記載します。
「どの範囲までを任せるか」は所有者本人の意思で決めていく必要があります。
仮に権限を曖昧にした場合、代理人が勝手に判断し、大きな損害を被る可能性があります。
売買を終えた後にトラブルを発生させないために、しっかり考えましょう。
また、委任状とともに、書類も用意する必要があります。
書類としては「委任者・代理人の印鑑証明書」「住民票」「実印」「本人確認書」などがあります。
準備するのに時間がかかる場合があるため、余裕を持って進めましょう。
□代理人による売却での注意点について
続いては、代理人に不動産売却してもらうときの注意点を2つ紹介します。
1つ目は、信頼のおける人を選ぶことです。
代理人は所有者本人と同等の効力を持ちます。
後で取り返しのつかないことになる前に、配偶者・親・子などの信頼のおける人を選びましょう。
もし親族の中にも信頼できる人がいない場合や、専門的な見地からの判断を求める場合は、司法書士や弁護士に委任するのも良いです。
また、すぐに連絡が取れるようにもしておきましょう。
取り決め以上のことを代理人がしようとした場合、所有者に連絡を入れます。
都度行われるため、すぐに連絡がつくようにしておきましょう。
2つ目は、白紙委任をしないことです。
白紙委任とは、委任状の項目が空欄になっているものです。
悪用されて売却後にトラブルに巻き込まれないようにしましょう。
□まとめ
今回は、代理人による不動産売却について紹介しました。
代理人に依頼する場合は代理権委任状をまず準備しましょう。
そこに書いてあることは大きな効力を持つため、慎重に記載する必要があります。
今回紹介した注意点を意識して、代理人を通して不動産売却を行いましょう。
半田市で不動産売却を検討している方はいませんか。
不動産売却をするときは、購入検討者に売却理由を聞かれることもあるでしょう。
ネガティブな理由の時、答えるか迷いますよね。
そこで今回は、不動産売却で売却理由を聞かれたときの対処法について紹介します。
□売却理由には何がある？
まず初めに、どういった売却理由があるか確認しましょう。
ポジティブな理由としては、「買い替え」「資産処分・整理」「住み替え」などがあります。
これらの理由で売却する場合は問題なく売却でき、理由を聞かれても答えられるでしょう。
問題なのはネガティブな理由の場合です。
ネガティブな理由としては、「離婚」「住宅ローンの滞納」「事件・事故物件」「周辺環境の問題」などが挙げられます。
これらの理由で売却すると、場合によっては売り出し価格や売却方法を変える必要があります。
そのため、不動産会社には正直に情報を共有し、価格設定や売却方法などを考えていきましょう。
□ネガティブな理由は正直に言う？
では、ネガティブな理由を正直に言うか、について説明します。
これは2つに分かれます。
つまり、理由を言う必要がないケースと言う必要があるケースに分かれます。
それぞれ見ていきましょう。
まず、理由を言う必要あるケースです。
理由を伝える必要があるのは、契約不適合責任に関わる場合です。
契約不適合責任とは、売買契約で物件に問題があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
具体例を見た方がわかりやすいでしょう。
以下に当てはまる場合は言う必要があります。
・外注トラブルや設備不良といった「物件に問題がある」
・間取りの問題で極端に暑いや寒いなどの「心身に悪影響がある」
・盗難な殺人などの「事件があった」
・近隣トラブルに代表される「住環境が悪い」
これらが原因で売る場合はまず不動産会社に相談してください。
このことを知っておくと、売却するときに対処法をアドバイスしたり、違う視点から良い点として紹介したりできます。
反対に理由を言う必要がないケースは、契約不適合責任に関わらない場合です。
売却理由が離婚や住宅ローンが払えない場合では、不動産会社には正直に伝えた上で、購入希望者に不動産会社から伝えるときに伝え方を工夫してもらうといいでしょう。
まずは、どんな理由であっても、不動産会社に対しては売却理由を正直に伝えましょう。
□まとめ
今回は、不動産を売却するときの理由を説明するかどうかについて紹介しました。
結論としては「理由による」です。
契約不適合責任に関わる場合は、購入検討者に正直に言う必要があります。
そうでない場合は、売主から不動産会社へは正直に説明し、不動産会社から購入希望者へ伝える際に工夫してもらうようにしましょう。