日記 2021年5月 | 半田市周辺の不動産をお探しなら株式会社花園不動産にお任せ下さい。

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日記

DIARY

不動産売却を決意したものの、「家具はどうすれば良いのか、そのままでも良いのか」と悩んでいる方がいらっしゃるかと思います。
今回は不動産売却する際に家具はそのままでも良いかを解説します。

□家具は不動産売却する前に片付けておくのが基本

実は家具は不動産売却する前に片付けておくことが一般的です。
なぜなら不動産屋にとって、家具は手間がかかる存在だからです。
「家具を残しておいた方が少しは高く不動産を売却できるのではないか」と思う方がいらっしゃるかもしれませんが、実際はむしろ撤去しておいた方が高く売れやすいのです。

不用品がない状態で不動産屋に引き渡すとその住宅を購入しようと考えている方はすぐに内覧できます。
いつでも購入検討者が内覧できるというのは不動産を売却しようとしている不動産屋にとって非常に大きいメリットです。
詳しくはこの記事の後半で理由を解説しますが、原則として不動産を売却する前に家具は片付けておきましょう。

しかし、例外的に家具付きで不動産を売却できるケースもあります。
それは買い手が家具の買取を了承した時です。
とはいえ不動産売却の値段に追加して家具の値段も要求できない可能性が高いです。
契約を破談にされてしまう可能性があるので追加して家具分の値段を要求するのは控えましょう。

□家具を片付けた方が良い理由

では次に家具を片付けておくべき理由について解説します。

1つ目の理由は先ほども紹介したように不動産屋にとって家具は手間がかかる存在だからです。
では手間がかかるかというと撤去する必要があるからです。

撤去する際にはもちろん人件費がかかります。
次にその住宅に入居する人はおそらく家具は自身でチョイスした家具を使用するはずです。
以前まで他人が使用していた家具を新居で使いたいと思う人は少ないですよね。
そのため、不動産屋は残された家具を撤去しなければなりません。

売却価格に上乗せできないケースがほとんどなので家具はご自身で片付けることをお勧めします。

2つ目の理由は、内覧会時に良い印象を与えるためです。

不動産を売却する際には購入を検討している方に住宅を見てもらう内覧会があるわけですが、家具を片付けていなかったら住宅に生活感が出てしまい、買い手に悪い印象を与えるかもしれません。
家具を片付けて広々としているイメージを与える方が確実に好印象ですよね。
良い印象を与えるために家具は片付けておくことをお勧めします。

□まとめ

不動産売却時に家具を片付けておくべき理由について半田市の不動産屋が解説しました。
もし、半田市で不動産売却をお考えの方がいらっしゃいましたらぜひご相談ください。

投稿日:2021/05/29   投稿者:-

この記事は「不動産売却を考えているけど、どのように査定されているのだろう」という疑問を持った方に向けた内容です。
確かに、どうやって査定金額が決められているかは気になりますよね。
今回は不動産売却をするときの査定金額はどう決められているかを半田市の不動産会社が解説します。

□不動産はどのように査定されている?

不動産を査定する方法は主に3つあります。

1つ目は取引事例比較法です。
字面から何となく予想できそうですが、査定対象の不動産と過去に成約した不動産取引から近い条件の事例を比較して査定します。

2つ目は原価法です。
建物を新築した時の価格から、築年数によって減価していく方法です。

3つ目は収益還元法です。
これは、賃貸用の不動産が将来にもたらすと予想される収入から割り出します。
その中でも2つの方法があり、1つ目の直接還元法は年間の収入から利回りで割って求める方法と、2つ目のDCF法は投資期間から得られる利益と一定の期間を過ぎたときに物件の価格がどうなっているかを予想して合計する方法があります。

□不動産を査定に出す前に知っておきたいこと

次に不動産を査定に出す前に確認しておくと良いものを紹介します。

1つ目は書類が揃っているかです。
査定を円滑に進めるためには以下の書類を揃えると良いでしょう。

・本人確認ができるもの
・物件の登記済権利書
・固定資産税納税通知書
・公図
・マンションの場合は専有面積が記載してある資料

以上の5つです。
また、物件に関わる資料はあるだけ用意すると正確な査定が可能なので、これらの他に耐震診断を受けている場合は評価書類などをできるだけ用意しましょう。

2つ目は家に修理が必要な場所があるかを伝えることです。
その物件に瑕疵と呼ばれる不具合があって、それを伝えなかった場合に後でお金を支払う可能性があるので、値下げ材料になってしまいますが、会社にきちんと伝える必要があります。

3つ目はリフォームやハウスクリーニングをする必要があるかです。
大小を問わず、手を加える必要があるかを把握しておくと、正確な査定が可能です。

4つ目は土地の境界線が明確であるかです。
不動産売却で多いのが境界線のトラブルです。
境界線が明確になっているか、なっていないかを伝えるだけでも大幅に査定がスムーズに進めます。

□まとめ

今回は不動産売却をするときの査定金額はどう決められているかを解説しました。
これで、不動産のどこを見ているかが分かったでしょう。
また、査定をスムーズに進めるためにも紹介した書類は揃えておきたいですよね。

当社は愛知県の半田市を中心として、不動産売却のお手伝いをしています。
皆様のご相談をお待ちしています。

投稿日:2021/05/25   投稿者:-

この記事は「ローンの返済が終了していないけど、不動産売却をしたい」という方に向けた内容です。
さらに、中にはローンが残っている住宅を売る必要がある状況の方もいらっしゃるでしょう。
今回は半田市の不動産会社がローンの残っている不動産は売却が可能なのかを説明します。

□ローンの返済が終了する前に売却は可能?

結論から言うと、ローン返済が終了する前に不動産売却は可能です。
しかし、色々と状況によって変わります。
それを詳しく解説します。

*売却金額が残りのローン借入額よりも多い場合

つまり、売却金額で残りのローンを全て返済できる状況ですね。
この場合は得たお金で残っているローンを全て返済し、住宅にある抵当権を抹消します。
抵当権の抹消は、不動産の名義人を変更するために必要です。
基本的に全て返済することで抵当権を抹消できるので、この場合はスムーズに取引を進められるでしょう。

*売却金額が残りのローンよりも低い場合

つまり売却金額を全てをローン返済に充てても、完済できない場合です。
この場合はローンの残高のすべてを自分の資金で一度に用意しないと抵当権を抹消できません。

このよう理由でローンが残っている不動産を売却するときは、残りローンの金額と用意できる自己資金から、最低売却額を決めましょう。

□ローンが残っている家を買い替える際のポイント

次はローンが残っている場合に、新しく家を買い替える際のポイントを紹介します。

基本的にローンが残っている家を先に売るでしょう。
貯金に十分な余裕がある場合は新しい家を購入してからでも構いませんが、資金に余裕が無い場合は前の物件を完済してから新しい物件のローンを組むという順序が良いです。
理由は前の物件のローンが残っている状況で、新しい家のローンを組むと、金銭的な負担が増えて、2重のローンを払う必要があるからです。

ただし、先に物件を売る場合はその家に住みながら、購入希望者の内覧に対応することが必要です。
「住みながらでも売却できるのか」と思われるかもしれませんが、対策をすれば十分に売れる可能性があります。

説明したように、人によって状況は様々でしょうが、これを知っておくことで負担を軽減できるでしょう。

□まとめ

今回はローンの残っている不動産は売却が可能なのかを紹介しました。
売却は可能ですが、条件が違う場合や、家の買い替えを行うかによっても変化します。
当社は半田市を中心として、不動産取引をお手伝いさせていただきます。
他にも、不動産のことに関して質問や疑問点がある場合はお気軽に当社へご相談ください。

投稿日:2021/05/21   投稿者:-

この記事は「認知症になった親の土地を売りたい」とお考えの方に向けた内容です。

お父さんやお母さんが認知症になってしまうと、大変ですよね。
今回は認知症になった親の代わりに不動産売却をする方法を紹介します。

□認知症になった場合は通常のように売却できません

原則、不動産売却の様な大金が動く取引は、所有者本人の意思が確認できないと不可能です。
そのため、認知症の進行度にもよりますが、所有者の判断能力が低下している状態では、売却ができません。
しかし、認知症でも意思能力があると判断された場合なら、本人が不動産の売却を行えます。

□認知症の親の代わりに売却する方法

では、親が認知症で判断能力が無いと判断されたときに土地を売却するにはどうすれば良いのでしょうか。
それは、成年後見制度を利用します。

この制度は本人の代わりに契約をしたり、本人の財産を管理したりする人を成年後見人と呼びますが、それを家庭裁判所に選んでもらう制度です。
これは不動産売却に限らず、高齢者施設への入所の契約と言った様々な契約が結べます。

では、誰がなれるのでしょうか。
成年後見人は家庭裁判所が選びますが、その時に候補者を選びます。
候補者には資格などは必要ないので、一般的には子供と言った本人と近しい関係の方を選びますが、弁護士に依頼することも可能です。

では、成年後見人なら自由に親の不動産を売却できるのでしょうか。
答えは、条件によって変化し、取引の内容によってはできません。
理由は親にとって不動産は財産であり、売却をすることで親にとって不利益になる可能性があるからです。

では、本人の代わりに不動産売却を契約するためにはどうすれば良いのでしょうか。
それは、先ほど説明したように、売却する予定の家の用途について変化します。

まずは自分たちが住んでいる不動産を売却する場合です。
この場合は家庭裁判所の許可が必要です。

では、非居住用の不動産の場合はどうすれば良いのでしょうか。
自分たちが住んでいない不動産の場合は家庭裁判所の許可は必要ありません。
しかし、売却理由や価格には注意が必要でしょう。

このように、成年後見人に選ばれても、簡単に売買契約をすると、契約が無効になる可能性も出てきます。

□まとめ

今回は親が認知症になった際に通常通り売却できないことと、その場合は成年後見制度を利用することを紹介しました。
当社は半田市を中心として不動産売却の仲介を承っています。
不動産売却にお困りの方をサポートしますので、当社へぜひご相談ください。

投稿日:2021/05/17   投稿者:-

この記事は「不動産を売却したいけど、売却前にリフォームした方が良いのか」という疑問を持っている方に向けた内容です。
確かに内装が汚い場合だと、リフォームした方が売却額は上がるのかなと気になりますよね。
今回は、半田市を中心としている不動産会社が売却時にリフォームした方が良いのか紹介します。

□不動産売却前にリフォームはした方が良いの?

結論から言うと、やめておいた方が良いです。
そこで、リフォームする際のメリットとデメリットを紹介します。

*メリット

1つ目は見た目の印象が良くなることです。
リフォームをすると、買い主から見た印象が良くなり、売却しやすくなります。
買い主の中には見た目の印象が購入の決め手になる方も多いです。

2つ目は買い手がすぐに引っ越せるので、新居にすぐに住みたい方が購入しやすくなります。

3つ目は買い手のローンを組む手続きが楽になることです。
物件の購入費用とリフォームの費用を借りようとすると、手続きが面倒になりがちです。
しかしリフォームをする必要が無い場合は手続きが簡単という面があります。

*デメリット

反対にデメリットも3つ紹介します。

1つ目はリフォームの費用を回収できる可能性が低いことです。
広さにもよりますが、フルリフォームをすると高額になることは予想できますよね。
しかし、リフォームは現状回復に過ぎないので、費用を上乗せした価格では売れにくいです。

2つ目は安くできないことです。
リフォームにはお金がかかるので、安い物件を探している方の希望からは外れます。

3つ目は買い主がリフォームの内容を気に入らない場合があることです。
人の趣向には好き嫌いがあるので、一定の人からの好みには合致しなくなる可能性があるでしょう。

このように、自分の利益を考えた際に利益が少なくなる可能性が高いので、おすすめしません。

□補修が必要な部分は補修しましょう

大きいリフォームはおすすめしませんが、補修個所がある場合は補修をしましょう。
例を挙げると壁紙の破れや、フローリングの剥がれなどがあります。

また、内覧の印象を良くするために、ハウスクリーニングを行っても良いでしょう。
水回りの掃除は丁寧にしても、汚れが取れにくいです。
清掃会社に依頼すると、専用の機械で掃除してくれるので、自分たちが掃除するよりもきれいになるでしょう。

□まとめ

今回は不動産売却前にリフォームはしない方が良いですが、補修が必要な部分は補修した方が良いことを紹介しました。
当社は半田市を中心として、不動産売却をしています。
分からないことがある場合は、お手伝いをさせていただきます。
気軽にご連絡ください。

投稿日:2021/05/13   投稿者:-